위 물건은 말소기준 권리가 경매개시결정이고
주택임차권자가 선순위 대항력 임차인으로 미배당 보증금은 전액 낙찰자 인수입니다.
1. 주택임차권자에 의한 임의경매
- 전세나 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 스스로 경매를 신청하는 경우입니다.
- 이 경우, 임차인은 보증금 회수를 위해 담보물인 집(전세 주택)을 강제 매각합니다.
✅ 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 경우 (맞는 경우)
아래 조건 모두를 만족하면 미배당된 보증금은 낙찰자가 인수합니다.
- 임차인이 '대항력'을 가진 상태여야 함
→ 주민등록 + 실제 거주 + 계약서에 확정일자 (또는 확정일자가 없어도 대항력 있음) - 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못한 경우
→ 배당절차에서 보증금이 충분히 충당되지 않았음 - 경매에 의해 주택 소유권이 이전되었음
→ 낙찰인이 새로운 소유자가 됨
▶ 이 경우 "임차권등기"가 말소되지 않으므로 낙찰자는 임차인을 내보낼 수 없고 미배당 보증금 전액을 반환할 의무가 생깁니다.
❌ 낙찰자가 인수하지 않는 경우 (틀린 경우)
- 임차인이 대항력을 상실한 경우
→ 주민등록 이전, 퇴거 등으로 임차인 지위 소멸 - 배당절차에서 보증금 전액이 변제된 경우
- 임차권등기명령 없이 임차인이 퇴거하거나 지위를 포기한 경우
이 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않으며, 임차인은 배당받은 금액으로 보증금을 청산받게 됩니다.
🔎 관련 판례 요약
대법원 2006.5.12. 선고 2004다67165 판결
임차인이 경매신청을 하고, 대항력과 임차권등기를 유지한 경우 낙찰자는 미배당 보증금을 인수하게 된다.
✅ 결론
"주택임차권자의 경매신청에서 미배당 보증금은 전액 낙찰자 인수"
→ 정확하게는 임차인이 대항력을 유지한 경우에만 맞는 말입니다.